Analiza stanu prawnego nieruchomości gruntowej przed jej nabyciem
Nabycie nieruchomości gruntowej to popularna transakcja zawierana zarówno przez osoby fizyczne dla celów prywatnych, jak i przez podmioty gospodarcze w związku z wykonywaną działalnością. Z punktu widzenia nabywcy, w każdym przypadku niezwykle istotne jest szczegółowe sprawdzenie stanu prawego nabywanej nieruchomości przed podpisaniem umowy. Pozwoli to uniknąć niepożądanych konsekwencji w zakresie nieważności transakcji, jej bezskuteczności albo odpowiedzialności nabywcy.
Tytuł prawny
Co do zasady, zbywca nieruchomości powinien być wpisany w dziale II księgi wieczystej jako właściciel, współwłaściciel albo użytkownik wieczysty. W zależności od tego jakim dysponuje on prawem do nieruchomości, takie prawo może zostać przez niego zbyte (prawo własności, udział we współwłasności albo prawo użytkowania wieczystego). Warto sprawdzić podstawę nabycia danego prawa przez zbywcę, aby mieć pewność, że było ono skuteczne. W przypadku zbywcy ujawnionego w księdze wieczystej ryzyko jest jednak niewielkie, ponieważ nabywcę chroni tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych1. Przy nabyciu prawa użytkowania wieczystego należy zweryfikować także dokument stanowiący podstawę powstania tego prawa (decyzja albo umowa), w szczególności ewentualne zawarte tam obowiązki nałożone na użytkownika wieczystego. Ponadto jeżeli nieruchomość jest wspólną własnością małżonków, jej zbycie wymaga zgody drugiego małżonka2.
Obciążenia, prawa osób trzecich i umowy
Nieruchomość może być obciążona przysługującymi osobom trzecim prawami rzeczowymi (w szczególności hipoteką lub służebnością) albo obligacyjnymi (najczęściej prawem pierwokupu, najmu, dzierżawy lub uprawnieniami z umowy przedwstępnej). Obciążenia te widnieją w dziale III lub IV księgi wieczystej lub wynikają z zawartych umów. Szczególnie istotne są prawa wpisane w księdze wieczystej, ponieważ przysługują one uprawnionemu wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości, a zatem po jej zbyciu będą przysługiwały także wobec nabywcy3. W przypadku praw wynikających z umów warto zweryfikować ich treść, która również może mieć wpływ na kształt planowanej transakcji. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu, która może być zbyta wyłącznie pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swojego prawa nie wykona4. Dodatkowo przydatne będzie uzyskanie informacji o ewentualnych innych umowach dotyczących nieruchomości, takich jak umowy ubezpieczenia czy umowy dotyczące mediów (np. energii elektrycznej, wody, wywozu odpadów).
Położenie i przeznaczenie
Przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości należy sprawdzić jej przeznaczenie wynikające z określonego położenia, od którego zależy możliwość wykorzystania gruntu przez nabywcę, np. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W tym zakresie konieczna jest weryfikacja wypisu z ewidencji gruntów, a także miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o ile został uchwalony dla obszaru, na którym znajduje się grunt). Szczególną uwagę należy zwrócić na ewentualne wzmianki o rolnym albo leśnym charakterze nieruchomości, wpisie do rejestru zabytków lub położeniu w specjalnej strefie ekonomicznej. Istotne znaczenie ma też posiadanie przez grunt dostępu do drogi publicznej. Ponadto ważne jest ustalenie, czy na nieruchomości prowadzona była działalność gospodarcza i czy jej zbycie może zostać uznane za zbycie przedsiębiorstwa albo jego zorganizowanej części, która to transakcja podlega szczególnym regułom zarówno w zakresie prawa cywilnego, jak i podatkowego, w tym w zakresie odpowiedzialności nabywcy.
Zabudowania
Jeśli grunt jest zabudowany, ustalenia wymagają szczegóły dotyczące stanu prawnego zlokalizowanego na nim budynku. Informacje na ten temat można znaleźć w dziale I-O księgi wieczystej oraz w wypisie z ewidencji budynków. W szczególności budynek może stanowić samodzielną nieruchomość, a wówczas jest odrębnym od gruntu przedmiotem praw. Istotne jest także wyjaśnienie kwestii budowlanych, w tym zgodność inwestycji z pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie, a także kompletność i prawidłowość dokumentacji technicznej potrzebnej do korzystania z budynku (m.in. dokumentacja budowy, dokumentacja powykonawcza, książka obiektu budowlanego). Przy nabywaniu nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem do rozstrzygnięcia pozostaje też kwestia ewentualnego wyposażenia znajdującego się w budynku.
Opłaty
W praktyce duże znaczenie ma świadomość kosztów, jakie obciążać będą nabywcę w związku z gruntem. Należy więc uzyskać informacje o wysokości podatku od nieruchomości, a w przypadku nabycia prawa użytkowania wieczystego – także opłaty rocznej z tego tytułu. Celowe jest uzyskanie decyzji ustalających wysokość tych kosztów, a także potwierdzeń ich uiszczenia w zakresie należnym za bieżący rok. Do wyjaśnienia pozostają również ewentualne inne koszty związane z gruntem (np. opłaty adiacenckie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości).
Postępowania i roszczenia
Nieruchomość może być przedmiotem różnego rodzaju postępowań zarówno cywilnych (procesowych, nieprocesowych, zabezpieczających, egzekucyjnych), jak i administracyjnych (w tym podatkowych, a także m.in. podziałowych, scaleniowych, rozgraniczeniowych, wywłaszczeniowych, reprywatyzacyjnych, dotyczących ochrony środowiska). W stosunku do nieruchomości mogą być również zgłaszane roszczenia przedsądowe, które dopiero niosą za sobą ryzyko ewentualnych sporów. Warto zawczasu zasięgnąć informacji o toczących się albo spodziewanych postępowaniach, ponieważ ich wynik może mieć wpływ na sytuację prawną nabywcy.
Szczególne przypadki
Szczególne regulacje dotyczą nabywania nieruchomości rolnych i leśnych. Obejmują one m.in. ograniczenia w sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa5, prawo pierwokupu nieruchomości rolnych przez dzierżawcę lub Agencję Rynku Rolnego6, prawo pierwokupu nieruchomości leśnych przez Lasy Państwowe7. Analiza tych zagadnień wykracza jednak poza zakres niniejszego opracowania.
Podstawowe dokumenty
W celu analizy wyżej opisanych elementów stanu prawnego nieruchomości konieczne jest uzyskanie i zapoznanie się przede wszystkim z takimi dokumentami jak: księga wieczysta, wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, wypis z ewidencji budynków (w przypadku nieruchomości zabudowanej), wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli został uchwalony) oraz decyzje dotyczące wysokości podatku od nieruchomości (a ewentualnie także opłaty za użytkowanie wieczyste). Zakres innych dokumentów do uzyskania uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku.
Jak wynika z powyższego, przed nabyciem nieruchomości gruntowej należy sprawdzić wiele istotnych elementów. Podstawowe informacje można szybko zweryfikować na podstawie dostępnych dokumentów, jednak szczegóły wymagają fachowej wiedzy w zakresie pozyskiwania i interpretowania danych dotyczących stanu prawnego nieruchomości. Dla uniknięcia niepotrzebnego ryzyka przy planowaniu nabycia nieruchomości gruntowej warto więc rozważyć skorzystanie z pomocy prawnika.
1 Zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2016, poz.790 z późn.zm.), w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
2art. 37 §1 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 roku – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2015, poz.2082 z późn.zm.)
3art. 17 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2016, poz.790 z późn.zm.)
4art. 597 §1 ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017, poz.459 z późn.zm.)
5zgodnie z ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2016, poz.585 z późn.zm.)
6zgodnie z ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2016, poz.2052 z późn.zm.)
7zgodnie z ustawą z dnia 28 września 1991 roku o lasach (Dz.U. z 2015, poz.2100 z późn.zm.)